Eine gute Information bedeutet nicht nur einen Schritt weiter kommen, sondern schon den halben Weg hinter sich haben.

Julian Scharnau

07. November 2019

Der Bundesgerichtshof urteilte aktuell zum Thema Eigenbedarfskündigung (AZ VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17, Urteile vom 22.05.2019).

In der alltäglichen Rechtspraxis gab es bisher zwei Argumente, die eine Eigenbedarfskündigung schwierig oder sogar unmöglich machten: 1. Die Mieter bewohnen die Immobilie schon seit vielen Jahren und 2. Die Mieter sind in einem so fortgeschrittenen Alter, dass ihnen ein Umzug und Neuanfang an einem anderen Ort nicht zuzumuten wäre.
Die Richter am Bundesgerichtshof wandten sich nun gegen diese pauschale Beurteilung „nach Fallgruppen“, wie sie es nannten.

Worum ging es?
Ein Ehepaar wohnte mit seinem volljährigen Sohn und dem Bruder des Ehemannes seit neun Jahren in einer Doppelhaushälfte. Der Mietvertrag wurde gekündigt, denn die Besitzerin des Hauses wollte mit ihrem Lebenspartner dort einziehen, um näher bei ihrer pflegebedürftigen Großmutter zu sein. Die Mieter klagten gegen die Kündigung. Grund: Der Bruder des Hauptmieters leide unter schwerwiegenden psychischen Erkrankungen, Demenz und Alkoholismus. Er habe deswegen bereits die Pflegestufe II. Ein Umzug sei ihm nicht zuzumuten, denn dadurch würde sich sein Gesundheitszustand verschlechtern. Die Richter verlangten ein ausführliches Gutachten von einem Sachverständigen (§ 144 Abs. 1 S. 1 ZPO), in diesem Fall ein psychiatrisches Gutachten. Erst wenn dieses dem Gericht vorliege, könne eine Entscheidung darüber gefällt werden, ob der Umzug für alle Mieter zumutbar sei. Außerdem müsse der Eigenbedarfsanspruch der Vermieter nochmals detailliert geprüft werden.

Dieses Urteil hat weitreichende Folgen: Egal, wie alt die Mieter sind bzw. wie lange sie schon zur Miete wohnen: Wenn eine Verschlechterung des Gesundheitszustandes droht, z.B. der psychischen Verfassung, und wenn dies durch ein ärztliches Gutachten belegt werden kann, dann ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich. Jeder einzelne Kündigungsfall muss genau geprüft werden.

Einerseits schafft dieses Urteil mehr Gerechtigkeit für die Mieter, andererseits bedeutet es unter Umständen langwierige Streitereien im Kündigungsfall. Viele Vermieter befürchten, ein ärztliches Gutachten könne auch aus Gefälligkeit erstellt worden sein, um eine Eigenbedarfskündigung zu verhindern.

Wichtig: Häufig wird eine bewohnte Immobilie erworben, um sie – nach Eigenbedarfskündigung – selbst nutzen zu können. Prüfen Sie auf jeden Fall vorab mit Hilfe eines im Mietrecht erfahrenen Anwalts, ob Sie Schwierigkeiten bekommen könnten, die Eigenbedarfskündigung durchzusetzen.

Wenn Sie Mieter sind und von einer Eigenbedarfskündigung betroffen sind, der Sie widersprechen möchten, ist es ebenfalls sehr wichtig, juristischen Rat einzuholen, denn jetzt gilt es, Ihren Fall detailliert zu schildern und bestimmte Fristen einzuhalten.

In unserer Kanzlei in Speyer ist Rechtsanwalt Bernd Schäfer spezialisiert auf Fälle aus dem Miet- und Wohneigentumsrecht. Vereinbaren Sie einen Termin!

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